На мобильную версию сайтаНа полную версию сайта
Меры поддержки заёмщиков в связи с COVID-19

Стоит ли приобретать квартиру должника-ипотечного заемщика с торгов

30.06.2021

Приветствуем, Вас!

Основатель ГК«Содействие» Алексей Владимирович Лашко разобрал эту тему вместе с «Федеральным Агентством Новостей»:

С недавних пор у должников-физлиц появился шанс распрощаться с непосильными финансовыми обязательствами и настырными кредиторами, чтобы свободно вздохнуть. Они могут прибегнуть к процедуре банкротства, в процессе которого реализуется некоторое движимое имущество и недвижимое, заложенное в банке либо не имеющее статуса единственного жилья. А вот покупать ли подобные квадратные метры — вопрос, требующий разбирательств.

Как происходит в теории

Торги идут по цене оценки, которая есть у кредитора или которая указана в договоре залога.

Вторые (повторные) торги идут по цене в −10%. А дальше пристав-исполнитель предлагает кредитору в отступное объект недвижимости с еще 15% скидкой.

На деле — легко

Выйти на официальные торги, где судебными приставами до введения процедуры банкротства реализуется ипотечная недвижимость (чаще всего — ниже рыночной цены, что не может не привлекать), — легко. Достаточно перейти по ссылке (официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов). Здесь можно участвовать два раза. Торги по банкротству проводятся на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

«А вообще, подобных электронных площадок много. Что увидит человек, зашедший на них? Чаще всего квартиры в форме открытого аукциона, цены на которые приближены к рыночным. Объясняется это просто: ставки по банковским вкладам (те же 4% годовых) крупным вкладчикам неинтересны. Они ищут альтернативную доходность, даже с учетом возросших рисков. Ценные бумаги и драгметаллы, которые торгуются на бирже и имеют четкую цену, уходят на банкротных торгах практически по цене биржи. Ими не поспекулировать. При этом на каждом лоте сидит по 30–40 человек. Думается, в ближайшее время тенденция продолжится», — пояснил Алексей Лашко.

Эксперт дает совет: не стоит рваться в бой и приобретать недвижимость сразу. На непроданные в первый раз квартиры цена в дальнейшем снижается (минимум на 10%). Если присоединиться на этапе третьих торгов, можно выкупить их по так называемой цене отсечения. Для этого потребуются электронная цифровая подпись (ЭЦП) и задаток.

Подводные камни и проблемы покупки квартиры с дисконтом

После покупки начинается самое интересное. Вот только некоторые проблемы, с которыми может столкнуться приобретатель квартиры с дисконтом:

1. Оспаривание сделки. Явление редкое, но имеет место. Заинтересованные лица заявляют о нарушении правил проведения торгов и начинается разбирательство. Оно займет время, которое, как известно, деньги. Даже если нарушений не выявят, приобретатель все равно будет в убытке.

2. «Соседские войны». Далеко не все прописанные и проживающие в квартире бывшие владельцы после торгов готовы сразу ее покинуть. Они будут упорно писать заявления в прокуратуру, органы опеки (при наличии несовершеннолетних под опекой) и жаловаться, что выехать некуда. Для защиты прав детей на выселение может быть дан определенный срок, вплоть до года. Получаем затягивание процесса, временные и финансовые убытки. При этом взломать замки, очистить жилье от вещей задержавшихся «квартирантов» нельзя — можно стать фигурантом уголовного дела, ведь снятие с регистрационного учета и выселение производится только по решению суда и с участием приставов.

«Но даже без этого на вас могут написать ложный донос, якобы все описанное происходило на самом деле. В итоге придется давать показания и к расходам добавится моральное истощение. Но даже если здесь удалось выстоять, напоследок вы можете получить «убитую» недвижимость: со сломанной мебелью, техникой, надписями на стенах и так далее», — добавил Алексей Лашко.

Случай из жизни

Лашко напомнил случай из жизни. Некий гражданин несколько лет не платил банку за ипотеку. Жил в ипотечной квартире до и после суда по признанию его банкротом. Коммунальные услуги он, соответственно, тоже не оплачивал. После покупки объекта на торгах было потрачено почти два года на выписку и выселение бывшего собственника — помог суровый вид судебных приставов. При этом управляющая компания проигнорировала предложение отключить ему свет и поставить заглушки на воду, прислав маловыразительную отписку.

«Выехал он спокойно, без порчи и уничтожения имущества, злобных посланий на обоях и так далее. Это позволило сэкономить на предпродажной подготовке. Клининга и смены замка было достаточно. Правда, спустя время банкрот изъявил желание выкупить жилье назад. Но для этого ему сначала понадобилось бы выплатить 173 тысячи рублей в качестве долга за услуги ЖКХ. Стоит ли говорить, что график платежей вскоре был сорван, а желание выкупить квартиру угасло, хотя большая часть «коммуналки» была погашена», — рассказал Алексей Лашко.

Покупать или не покупать — вот в чем вопрос

Покупка квартиры с дисконтом может стать выгодным вложением только тогда, когда просчитаны все риски, учтены средства на госпошлины и судебные разбирательства, которые могут возникнуть при выселении бывших владельцев. Нельзя забывать и о стоимости апгрейда помещения перед продажей.

«Часто бывает, что за время длительных судебных разбирательств вокруг таких квартир меняется конъюнктура рынка: цены и спрос падают, что делает сделку крайне невыгодной. Но может случиться обратное. Так, в период пандемии люди решили вложить средства в надежные активы и объект из моего примера удалось продать по хорошей цене. Посчитав все издержки, сравнив их с доходами и доходностью, мы пришли к выводу, что получили 21% годовых на вложенные средства. Но сложно предугадать, как все обернется», — пояснил Алексей Лашко.

В большинстве случаев доходность вдвое меньше, в районе 12% годовых, уверен эксперт. И тут возникает вопрос: стоит ли результат психологических и материальных издержек? Для тех же физлиц менее рисковым, а также более выгодным решением станет вложение денег в тот же кредитный кооператив или портфель облигаций на бирже (если ставка по депозитам не устраивает). И уж точно менее хлопотным.

В заключение Лашко добавил, что куда интереснее и менее рисково приобретать недвижимость, ранее принадлежавшую юрлицам: не придется участвовать в судебных тяжбах о выселении, отстаивать свое честное имя за то, чего вы не делали. Правда, есть свои нюансы, но это уже другая история.

ИСТОЧНИК СТАТЬИ

 

 


Населённые пункты (офисы):  Екатеринбург •
Вы здесь:  Главная  ► Кооператив  ► Новости  ► Стоит ли приобретать квартиру должника-ипотечного заемщика с торгов

Полезные статьиRSS-канал статей

Подпишитесь на статьи по e-mail:

Полезный факт

Хотите найти всю информацию по конкретной теме, находящуюся в разных разделах сайта? Воспользуйтесь метками.
Наши группы:
Меры поддержки заёмщиков в связи с COVID-19
Внимание! Размещенная на данном сайте информация об организуемой финансовой взаимопомощи адресована пайщикам кооператива.
×

Оставьте контакты — мы перезвоним и всё расскажем

Как Вас зовут? (*)
На какой номер Вам позвонить?
Или на какой e-mail написать?
Откуда Вы?
Согласие на обработку моих персональных данных в этой форме (*)
Статус
 поступило
Программа
Введите число на картинке (*)
(щёлкните по картинке, чтобы обновить её, если цифры неразборчивы)
 ↑