На мобильную версию сайтаНа полную версию сайта
Меры поддержки заёмщиков в связи с COVID-19

Уже не тихая гавань. Почему инвестиции в квартиры перестанут быть выгодными

Автор:
Елена Трегубова
Дата:
24.06.2021
Просмотров:
65
В прошлом году российский рынок недвижимости переживал настоящий бум — продавались (и с завышенным ценником!) даже те объекты, которые годами не интересовали покупателей. Ажиотажный спрос вылился в спекулятивный рост цен — в некоторых городах жилье дорожало на все 100%.

Есть несколько причин, почему соотечественники бросились скупать квадратные метры. Во-первых, рекордно низкие ставки по ипотеке. Во-вторых, рекордно низкие ставки по вкладам — хранить деньги в банках стало элементарно невыгодно. В-третьих, девальвация рубля — граждане решили, что в квадратных метрах хранить сбережения надежнее, квартиру всегда можно сдавать, а можно и продать. Вот только спрос на аренду рухнул, а следом рухнули арендные ставки. Недвижимость становится менее привлекательным инструментом для вложения средств, признают опрошенные АиФ.ru эксперты.

Уже не тихая гавань. Почему инвестиции в квартиры перестанут быть выгодными

Доходность ниже, чем по вкладам

Инвестиционная привлекательность недвижимости складывается как из уровня арендной доходности, так и потенциала роста цены на сам объект недвижимости, говорит независимый финансовый консультант Максим Бекенев.

«В ситуации роста цены на недвижимость при достаточно стабильных ставках аренды можно говорить о снижении арендной доходности, выраженной в процентах. Например, рост цены жилой недвижимости в Москве за последний год примерно на 20% при практически неизменных ставках аренды означает снижение арендной доходности. То есть если год назад вполне реалистичная арендная доходность квартиры могла составлять 6% годовых, то при подорожании жилья на 20% и неизменной ставке аренды доходность снизилась уже до 5% годовых. То есть мы уже можем говорить про некоторое снижение инвестиционной привлекательности жилой недвижимости с точки зрения именно арендной доходности», — поясняет он.

Как отмечает эксперт рынка недвижимости Екатерина Сивова, спрос на аренду не вырос и доходность от сдачи жилья находится на уровне 2-4% годовых. Для сравнения: ставки по вкладам превысили 6% годовых. «Инвесторов категорически не устраивают такие вложения, так как это очень низкий доход с учетом инфляции и амортизации объекта», — делится эксперт.

Это то, что происходит сейчас, а в будущем арендодателей ждут новые факторы, из-за которых арендные ставки вряд ли вырастут. Во-первых, это демография. «Фундаментально выглядит так, что ценам и ставкам на аренду некуда расти: на рынок жилья выходят вчерашние студенты, рожденные в демографически провальном 1998 году (им сейчас по 23 года). Поколении более многочисленных детей начала 2000-х еще заканчивает школу», — говорит руководитель направления инвестиционного контента Банки.ру Елена Смирнова.

«Население стареет, все меньше молодежи предъявляет и будет предъявлять спрос на квартиры», — соглашается президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич.

За последние годы налоговики усовершенствовали мониторинг доходов и расходов граждан. Юрист, эксперт в сфере недвижимости Ольга Благовещенская уверена, что будет будет усилен контроль за сдачей квартир в аренду и уплатой арендодателем налогов, разумеется, с взысканием штрафов за попытку уйти от налогов. «Ну и конечно, будет усилен контроль банками за переводами физических лиц», — добавляет она.

Котлован уже не тот

Раньше граждане покупали квартиры на этапе котлована, а после завершения строительства перепродавали жилплощадь на треть дороже. Сейчас такая схема невозможна.

«Уже нет значительной разницы при покупке объекта недвижимости на этапе котлована и при сдаче объекта. Если еще недавно люди зарабатывали на разнице до 35%, то сейчас на начальных этапах строительства объект стоит сразу как на вторичном рынке», — рассказывает Сивова.

Переход первичного строительства на эскроу-счета минимизирует разницу цен при покупке квартиры на стадии «котлована» и ввода дома в эксплуатацию, понизив тем самым привлекательность новостроек для инвесторов, отмечает председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.

За что купил, за то не перепродал

Помимо рентного дохода инвестиционной характеристикой недвижимости еще является ее стоимость, на которую влияют динамика номинального ВВП и динамика реальных доходов населения. По обоим этим макроэкономическим параметрам у нас крайне туманные перспективы, признает Виталий Манкевич.

«Недвижимость сложно продать, на это требуется много времени, если собственник хочет получить нормальную сумму за нее. К тому же, время идет, жилье изнашивается, требуются средства на его поддержание в надлежащем виде. Это дополнительные расходы. К тому же неизвестно, что может случиться с районом через несколько лет: может быть он превратится в некое „гетто“ и стоимость жилья там резко упадет.

Слишком много может произойти внешних факторов, которые не зависят от владельца квартиры, но могут негативно повлиять на ее стоимость, превратив в пассив», — подчеркивает профессиональный инвестор Марат Мынбаев.

Коммерческий директор екатеринбургской ГК «Содействие» Валерий Богинский замечает, что цены на недвижимость растут с ценами на все остальное. «Если сравнить динамику роста цен на недвижимость со стоимостью продуктов, услуг, да и курсов валют окажется, что они либо сопоставимы, либо недвижимость растет в цене меньшими темпами. То есть, вкладывая в недвижимость, на длинной дистанции теряешь деньги», — резюмирует он.

 

Вы здесь:  Главная  ► Пайщикам  ► Полезные статьи  ► Уже не тихая гавань. Почему инвестиции в квартиры перестанут быть выгодными

Полезные статьиRSS-канал статей

Подпишитесь на статьи по e-mail:

Полезный факт

У многих финансовых программ на нашем сайте есть удобные калькуляторы — с их помощью вы можете подобрать удобные вам условия займов или сбережений и увидеть результирующий доход или сумму затрат.
Наши группы:
Меры поддержки заёмщиков в связи с COVID-19
Внимание! Размещенная на данном сайте информация об организуемой финансовой взаимопомощи адресована пайщикам кооператива.
×

Оставьте контакты — мы перезвоним и всё расскажем

Как Вас зовут? (*)
На какой номер Вам позвонить?
Или на какой e-mail написать?
Откуда Вы?
Согласие на обработку моих персональных данных в этой форме (*)
Статус
 поступило
Программа
Введите число на картинке (*)
(щёлкните по картинке, чтобы обновить её, если цифры неразборчивы)
 ↑