На мобильную версию сайтаНа полную версию сайта
Меры поддержки заёмщиков в связи с COVID-19

Ипотека с хвостиком

имг

В «Ъ» 31.08.2020 вышла статья «Ипотека с хвостиком» — почитайте, рекомендую.
Я уже говорил, что это — бомба, которая когда-то рванет. Давайте разбираться, почему.

Банк России отметил рост доли ипотеки, первый взнос по которой оплачен за счёт потребительского кредита. Это люди, которые, не имея ни копейки покупают собственную недвижимость.

Почему им дают кредиты?

Российский банковский рынок сильно перекошен госучастием: «зелёный слон», «синий удав» и прочие «банки, где всё на изоленте» имеют огромное давление ликвидности.

Бесплатные пассивы в виде остатков на счетах средств юридических лиц.

Невероятно низкие ставки по вкладам: ниже 4% годовых, а ипотеку они выдают под 8-8,5%, то есть маржи, в принципе, хватает.

Крупные игроки продают портфели ипотеки друг другу, институциональным инвесторам (пенсионным фондам, например), или запаковывают в облигационные выпуски, секьюритизируют — отправляют на биржу.

В итоге мы видим давление капитала крупных кредиторов, которое оказывает влияние на весь рынок ипотеки.

Куда ещё сегодня можно выдавать деньги в приличных объемах, кроме как в обеспеченные залогом недвижимости займы гражданам со стабильным доходом?

Предпринимателям? Рисково: не понятно, кто выживет.

Межгалактические российские корпорации кредитуются давно и очень дешево.

В короткие ОФЗ — не та доходность. В длинные — страшно.

В итоге наши «слоны» и «удавы» идут на всё для того, чтобы нарастить кредитные портфели.

Для нашего бедолаги без первого взноса получается есть зелёный свет, НО! стоимость заимствования и сумма кредитной нагрузки гораздо выше, чем для того, кто на эту квартиру накопил первоначальный взнос.

Он вынужден платить и проценты, и тело долга и по ипотеке, и за первоначальный взнос, что, в условиях растущей безработицы (6,3% в июле) весьма рисково.

Вопрос: почему не накопили? Скорее всего, они не умеют обращаться с финансами и соблюдать паритет между потреблением и накоплением. В итоге более высокий риск дефолта, по сравнению с тем, кто накопил на первоначальный взнос.

Есть другая ситуация: и накопили, и заработали, но простой — сейчас все деньги в проекте/в объекте, который продается. Тогда есть смысл первые потребкредит выдавать залоговый. Наш герой сам с повышенным уровнем чувствительности к риску.

Сейчас на рынке недвижимости есть определённый дисбаланс. Экспозиция новостроек значительно меньше, а цена на 10% выше вторички.
Всё дело в льготной ипотеке, ясное дело.

Разница в денежном потоке значительная при более дешёвой ипотеке, даже если покупаешь объект дороже. Мы считали с одим из сотрудников! Ремонт и мебель не учитывали.

Что я вижу: есть определенные риски надувания ипотечного пузыря, при том, что уровень жизни обычных граждан не растёт, а крупные покупки — весьма доступны.

Я видел это в Америке: пустые посёлки, продающиеся ниже себестоимости.

При ухудшении ситуации с работой и падении стоимости недвижимости наш заёмщик просто перестанет платить и будет жить в банковкой квартире 3 года, пока его не выселят. Он же первоначальным взносом не рискует!

Подписывайтесь на блог Алексея Владимировича Лашко в Instagram: lashkoalexey

Алексей Владимирович Лашко05.09.2020 • Просмотров: 184
Вы здесь:  Главная  ► Пайщикам  ► Блог  ► Ипотека с хвостиком

Полезные статьиRSS-канал статей

Подпишитесь на статьи по e-mail:

Полезный факт

У многих финансовых программ на нашем сайте есть удобные калькуляторы — с их помощью вы можете подобрать удобные вам условия займов или сбережений и увидеть результирующий доход или сумму затрат.
Наши группы:
Меры поддержки заёмщиков в связи с COVID-19
Внимание! Размещенная на данном сайте информация об организуемой финансовой взаимопомощи адресована пайщикам кооператива.
×

Оставьте контакты — мы перезвоним и всё расскажем

Как Вас зовут? (*)
На какой номер Вам позвонить?
Или на какой e-mail написать?
Откуда Вы?
Согласие на обработку моих персональных данных в этой форме (*)
Статус
 поступило
Программа
Введите число на картинке (*)
(щёлкните по картинке, чтобы обновить её, если цифры неразборчивы)
 ↑