Ипотека с хвостиком

В «Ъ» 31.08.2020 вышла статья «Ипотека с хвостиком» — почитайте, рекомендую.
Я уже говорил, что это — бомба, которая когда-то рванет. Давайте разбираться, почему.
⠀
Банк России отметил рост доли ипотеки, первый взнос по которой оплачен за счёт потребительского кредита. Это люди, которые, не имея ни копейки покупают собственную недвижимость.
⠀
Почему им дают кредиты?
⠀
Российский банковский рынок сильно перекошен госучастием: «зелёный слон», «синий удав» и прочие «банки, где всё на изоленте» имеют огромное давление ликвидности.
⠀
Бесплатные пассивы в виде остатков на счетах средств юридических лиц.
⠀
Невероятно низкие ставки по вкладам: ниже 4% годовых, а ипотеку они выдают под 8-8,5%, то есть маржи, в принципе, хватает.
⠀
Крупные игроки продают портфели ипотеки друг другу, институциональным инвесторам (пенсионным фондам, например), или запаковывают в облигационные выпуски, секьюритизируют — отправляют на биржу.
⠀
В итоге мы видим давление капитала крупных кредиторов, которое оказывает влияние на весь рынок ипотеки.
⠀
Куда ещё сегодня можно выдавать деньги в приличных объемах, кроме как в обеспеченные залогом недвижимости займы гражданам со стабильным доходом?
⠀
Предпринимателям? Рисково: не понятно, кто выживет.
⠀
Межгалактические российские корпорации кредитуются давно и очень дешево.
⠀
В короткие ОФЗ — не та доходность. В длинные — страшно.
⠀
В итоге наши «слоны» и «удавы» идут на всё для того, чтобы нарастить кредитные портфели.
⠀
Для нашего бедолаги без первого взноса получается есть зелёный свет, НО! стоимость заимствования и сумма кредитной нагрузки гораздо выше, чем для того, кто на эту квартиру накопил первоначальный взнос.
⠀
Он вынужден платить и проценты, и тело долга и по ипотеке, и за первоначальный взнос, что, в условиях растущей безработицы (6,3% в июле) весьма рисково.
⠀
Вопрос: почему не накопили? Скорее всего, они не умеют обращаться с финансами и соблюдать паритет между потреблением и накоплением. В итоге более высокий риск дефолта, по сравнению с тем, кто накопил на первоначальный взнос.
⠀
Есть другая ситуация: и накопили, и заработали, но простой — сейчас все деньги в проекте/в объекте, который продается. Тогда есть смысл первые потребкредит выдавать залоговый. Наш герой сам с повышенным уровнем чувствительности к риску.
⠀
Сейчас на рынке недвижимости есть определённый дисбаланс. Экспозиция новостроек значительно меньше, а цена на 10% выше вторички.
Всё дело в льготной ипотеке, ясное дело.
⠀
Разница в денежном потоке значительная при более дешёвой ипотеке, даже если покупаешь объект дороже. Мы считали с одим из сотрудников! Ремонт и мебель не учитывали.
⠀
Что я вижу: есть определенные риски надувания ипотечного пузыря, при том, что уровень жизни обычных граждан не растёт, а крупные покупки — весьма доступны.
⠀
Я видел это в Америке: пустые посёлки, продающиеся ниже себестоимости.
⠀
При ухудшении ситуации с работой и падении стоимости недвижимости наш заёмщик просто перестанет платить и будет жить в банковкой квартире 3 года, пока его не выселят. Он же первоначальным взносом не рискует!
⠀

Подписывайтесь на блог Алексея Владимировича Лашко в Instagram: lashkoalexey